マイホーム購入するに当たっては、建物と土地を購入します。今回はマイホーム購入の基本となる「土地購入」に関したトラブルの事例を紹介します。
土地購入時のトラブルに注意が必要な理由
人は家を建てる時に、上物部分である「建物」について高い関心を抱きます。実際に家の中で生活するため、興味や関心を抱きやすいからでしょう。
しかし、本当に長く快適に過ごすためには「建物」以上に「土地」について関心を抱かなければなりません。
建物は将来的にリフォームするなど、立替等でいくらでも居住空間の修正が可能ですが、根本的な土台である土地にトラブルがあれば、その修正は建物の問題を解決するよりも当然大掛かりなものとなってしまいます。
トラブル回避のために抑えたい、土地購入5つのポイント
土地購入には、土地の数だけ失敗例やトラブルがあります。その理由はこの世に同じ土地は二つと存在しないからです。
そんな中でも初心者が抑えたい5つの典型的なトラブルが存在します。これらについて知っておくことで、土地購入の「注意点」を意識した状態で交渉に臨めます。つまり、土地購入において自分で判断ができるようになるのです。
書類上の面積と実測が違う
「購入した土地の面積が公図と実測で異なって希望の間取りで家を建てられない」といったケースが存在します。これは土地購入をした後に住宅建築を行い、発覚する事が多いです。このような場合では、結果的に希望の間取りと異なる住宅となってしまい、買主の泣き寝入りとなってしまう事もあるため、注意が必要です。
土地購入価格で損をする、実測売買と公簿売買
土地を購入する価格の決め方を知らないと損することがあります。
土地購入の取引金額は実測売買と公簿売買によって決め方が変わり、公簿売買の場合に損をする可能性があるのです。まずは、実測売買について紹介します。
実測売買
1 仮で登記簿の表示面積で価格を決める
2 後で実際に測定を行い、その面積の差額を清算する
このため、実測売買での土地購入はもし、登記簿に記録されている土地面積と実際の土地の面積が違う場合でも、正確を期した取引ができます。
公簿売買
公簿売買は「登記簿」の記載面積で土地購入の価格が決まる契約です。
そのため、実際に測量したら登記記録の面積より少ないケースもありますが、そのような場合でも取引金額が変更できないのです。
そのため、公簿売買は土地面積のずれがあった場合、トラブルになる場合があります。また、希望の住宅の間取りで建築ができなくなるなどのケースも予測されます。
土地購入の際は、自分が購入する土地が、どのように価格決定されるか知識を持つことが大切です。
違約金や解除条項のトラブル
土地購入の際には、売買契約書を交わすことになります。
不動産取引では、素人のお客さんを保護するため重要事項説明を行い、その後売買契約を締結することになります。この重要事項説明を受けて、売買契約書にサインした後は、取引の解除においては、契約書の内容に従って進められます。そのため、契約書に書かれている契約解除の条項や、違約金に関する内容は最低限把握しておきましょう。
隣地とのトラブル
理想の土地を見つけて、すぐに土地購入は危険です。不動産には隣地とのトラブルも多く存在します。
例えば土地購入時に、隣家の工作物等が、自分の購入する土地に入り込んでいる場合は注意が必要です。不動産会社はこれら工作物が撤去することを前提に、土地購入を勧めますが、隣家と揉めて購入後に工作物が撤去してもらえず、希望の広さで住宅を建てられなかったというケースも存在します。自分の土地の隣地については、境界に関してトラブルになる要素がないか不動産会社に十分確認を取りましょう。
私道を含む土地のトラブル
土地購入は私道を含む場合、トラブルが生じることが多いです。
公道は国や地方公共団体が所有していますから、権利関係は明白ですが、私道の場合は、私人が所有する土地であるため、複雑な権利関係が生じているケースもあるのです。土地購入の際は、まず私道の道路持ち分まで売買に含まれているか必ず確認してください。土地から公道にでるための道が「私道」であり、自分に所有権がないとすれば、所有者から通行料を請求されるケースもあります。
また、土地購入で不動産業者を介して、個人の土地を売買する場合道路持ち分は必ず確認しましょう。なぜなら、道路持ち分までセットで売却しなければいけない義務は基本的にはないからです。
私道トラブルを防ぐためには、道路の持ち分はあるのか、私道の管理で近隣住民との決まりがあるか等を確認すれば良いでしょう。
住宅を建てるためには、公道を接している必要があります。公道にでるための道路に持ち分がないと、この条件を満たしていないことになりますから、家を建てる許可が下りないこともあります。
また、持ち分のない私道はローンが組めないのもポイントです。道路が私道の場合、持ち分も土地代金に含まれているかは必ず確認しましょう。
